中国城市，正在进入“修补时代” - 四连环规则

在过去的二十多年间，中国几乎所有城市都在进行同一项活动：向外拓展。

城市的环形道路一圈圈向外延伸，城市居民数量也在迅速上升，在这二十多年的时光里，众多城市的建成区域和人口规模都实现了翻倍增长。

这就是所谓的“增量发展时期”，城市规模与市场同步快速扩张，在较短时间内催生了大量新需求、新岗位和新机遇。

然而如今，这股潮流正以明显可见的速度放缓，城市化率已接近70%的水平，人口大规模集中的高峰期已彻底成为过去。

更关键的是，随着城市化进程的减速，以及人们逐渐在城市中安家，城市的不完美之处开始深刻影响每个人的日常。由于绝大多数中国人现在都居住在城市中，城市的建设与运营水平，实际上决定了大多数中国人的生活品质。

正因如此，从此刻起，在接下来的二十多年里，越来越多的城市不得不将注意力转向另一件事——城市更新——不再是向外的强势扩张，而是向内的精细维护与运营。

今天，我们就以南京为例，来探讨中国的城市更新，看看当前的中国城市面临哪些问题，以及这些问题将如何得到解决。

中国城市，面临哪些挑战

过去几十年的高速发展，给中国城市留下了诸多难题，其中之一就是“脱节”——陈旧的设计跟不上时代的步伐。建筑硬件仍是过去的格局，但人的需求已发生了彻底改变。

老旧小区为什么总是停车困难？因为2002年之前建成的小区，按当时的设计规范可以不强制配备停车场。即便2002年增加了强制配备停车场的要求，对停车率的规定也不过10%。

但如今，中国每100户家庭拥有53辆汽车，远远超出当初设计者的预期。

电梯也是同样的情况。

当年那些家属院、单元楼在设计和建造时，中国人的年龄中位数还不到30岁，整个社会绝大多数是青壮年。但现在，情况不同了：中国人的年龄中位数已上升到41岁，60岁及以上人口已达到3.2亿。那些曾经轻松迈上的楼梯，如今却成了难以跨越的障碍，一位老人能否下楼买菜、看病、晒太阳，有时就取决于一部电梯。

老厂房面临的问题，则是另一种“脱节”——山不向我走来，我就向山走去。

许多工厂最初建在城市边缘，但谁曾想有朝一日，城市竟然自己移动过来了。曾经的郊区变成了城区，甚至成为了交通便利、配套完善的宝贵地段。这些工厂，有的早已搬迁到别处，有的直接破产倒闭，但最终往往都会在当地留下一片破败的废墟，在周围现代化的高楼大厦中显得格格不入。

看到这里，我们或许会觉得这些问题没什么大不了——停车位不够就建嘛、没有电梯就装嘛、工厂废弃了就拆了重新规划嘛。但如果进一步细想，你就会发现，城市更新最难的地方并不在于建筑工程本身，而是协调不同的人和不同的利益诉求。

举个例子，装电梯在技术上没什么难度，但谁来出钱装才是真正的难题。

六楼的居民恨不得明天就开工，因为早一天修好就早一天受益；但一楼的居民可就未必了，电梯对他来说可有可无，但为了修这个电梯，他还要忍受噪音、建筑垃圾，还要额外掏钱，这就很难接受了。

比电梯问题更复杂的则是产权——中国的城市化洪流来得过于猛烈，中间夹杂着各种历史交易和处置，一块土地闲置在那里，不是大家不想去开发它，而是背后可能存在着各种历史欠账和手续缺失，不开工则已，一旦开工，你可能瞬间就侵犯了别人的利益，坐上被告席。

以“土地权属争议”为关键词在司法数据库检索，近五年就有20000多起案例，而进入诉讼的只是冰山一角，国土资源行政主管部门每年调处的土地权属争议案件约3万件，此外还有大量通过民间调解处理的宅基地和土地经济纠纷，每年分别在55万件和24.5万件以上。

由此可见，当前中国城市所遇到的问题，固然包括老旧建筑和规划不适应新形势、新需求这一方面，但说到底，其实是需要“补课”“还债”，把过去几十年快速发展导致的历史遗留问题和杂乱产权彻底梳理清楚。而所谓城市更新，要做的自然也不单纯是改造建筑和规划，更是重新调整各方利益格局。

南京是如何应对这些问题的？

面对这些问题，南京在城市更新方面的不少案例值得其他城市参考借鉴。

以南京的金智里为例，这里之前是当年的汉中门客运站，是当年南京对苏北、皖北方向的客运枢纽，每天发送超300个班次，有超过800辆客运大巴和100多条路线，客运吞吐量数以万计。但2011年之后，随着高铁通车，南京南站正式启用，客运市场的格局发生了剧烈变化，汉中门客运站随即停运。

这就是一个典型的“脱节”场景——当年规划客运站的时候，根本不会想到有朝一日中国处处都是高铁，而当那一天真的来临，曾经的客运枢纽却失去了自己的地位，反而成为了城市里的一处低效使用空间。

位置很好，建筑也不错，但却再也无法发挥出价值了。更要命的是，金智里那块地原来是交通场站用地，要拿来建设数智健康园区，按老规矩得先把土地性质改成商业或研发用地，这一改就要补缴一大笔土地出让金。

这就很尴尬了，还没赚钱呢，就又要狠狠投入一笔成本。

对此，南京当地的政府部门给出了一种非常务实的办法：

首先，钱可以欠着，等以后赚钱了再交，中间给足过渡期让你自己想办法解决问题——5年内土地用途可以先不变，这笔钱暂不交，土地年租金也免了，这就可以减少用地问题给企业现金流带来的冲击，让企业把资源专心用在翻新建筑与招商运营这些直接影响未来发展的事情上。

其次，五年过渡期之后，也不是要你一次性把所有的钱都给交齐。你可以选择买断，也可以选择租赁，这就进一步减少了现金流压力。

最后，南京还启用了“正面清单”和“豁免清单”机制——一些轻微的改动、一些更符合产业政策的业态调整，没必要像以往那样层层上报、层层许可，流程都是可以简化的。

于是，原来的客运站没有被整体拆除，而是通过翻新改造保留了绝大多数建筑，曾经的修造厂、锅炉房和客运站，被重新组合成科研办公、健康服务、配套商业和生活休闲空间。更新后的建筑面积约2.4万平方米，还拿出空间设置了130余个对外开放车位。

**最终，一个本身已经脱节于时代的老旧低效设施，就这样用极低的成本和极高的效率完成了转变，**成为了符合时代需求的产业园区——产业园能带来的想象空间，可不是和客运站处于同一量级的。

产权没有推倒重来，建筑也没有大拆大建，但是空间利用效率完全变了。

当然，金智里项目的产权结构比较单一，项目不需要在产权上牵扯太多，可以把重心放在经济层面，而对于其他的项目来说，就没有这么简单了。

以颐和路片区为例，这片历史文化街区占地约35公顷，分为13个片区，包含285处院落——这里既有公房，也有私房和公私混合产权房，部分老建筑还面临产权分散、手续缺失、无证无照等历史遗留问题。

金智里项目的本质是“一家企业如何改造自己的资产”，而颐和路项目则是要动员许多不同的权利人共同完成一次更新。

这种情况下，南京要考虑的是多方面的诉求：有人可能愿意将这里的房产出租出去，有人则希望尽快腾退，也有人愿意继续住在此间......因为不同房屋的产权性质不同，自然也不可能用一份合同、一种补偿方式解决所有问题。

面对这种复杂局面，南京先做的一件事，是设立相对统一的实施和运营主体——2018年，南京安居集团与鼓楼区政府共同出资成立南京颐和历史建筑保护利用有限责任公司，由它来持续推进保护、修缮、招商和运营。

这就把权责利切割得非常干净，政府不直接下场，而是另外指定一个新的主体来长期管理，责任和路径都更加清晰。

而且，南京还超前一步，还没开始动工改造，就已经思考起了运营问题——国内很多城市都有翻新的老街区，但问题是，这些老街区整修之后虽然很漂亮，但由于前期没仔细思考商业运营的问题，导致后期人流量大减、商业收入不高，最后陷入衰败。而颐和路则把运营环节前置，还没开始大规模改造的时候就先想好后面要做什么生意。

最后带来的结果是，整修之后，大量书店、咖啡馆、文创空间、民宿、买手店、餐厅、酒店之类的商户可以直接无缝嵌入，街区很快就获得了持续造血的能力。

资金安排也体现出这种长期主义的价值取向——颐和路项目获得国开行110亿元融资授信，贷款期限20年——不是财政拨款，也不是实际的投资，而是在未来二十年的时间里，承诺最多给到110亿元的资金支持，这就免去了短期贷款到期后的那种“连本带利”的压力，用足够长的时间来慢慢培养一个赚钱的项目。

更重要的举措，则是在产权问题上进行区分——颐和路没有选择“全部腾退、整体招商”的策略，官方明确要坚持“保证居住主体功能，有限开放部分院落”——最近两年，“出片”成了流行趋势，很多游客到颐和路游览，也在本地催生了大量商拍业务。官方为了保证不让这些商拍影响居民生活，还专门对商拍活动的时间进行了约束。

结尾：中国社会的消费，正在深化之中

过去几十年，中国城市化和消费增长几乎是同步进行的。城市不断向外扩张，本身就源源不断地创造着消费需求。

但现在，多数城市家庭已经度过了“从无到有”的阶段。房子、家电、汽车当然还会继续更新，但消费增长越来越多地来自另一件事：人们不再只是想拥有更多东西，而是想获得更好的服务和体验。

城市更新，也顺应了这样的大趋势。

一座闲置的客运站，如果继续荒废，它当然不会创造任何消费；但改成科研办公、健康服务和生活休闲空间之后，办公的人、周边居民和来访客户，就可能在这里吃饭、健身、会谈、接受服务。

颐和路也是同样的道理。老院落如果只是锁着门，它最多只是地图上的历史资源；当其中一部分被修缮、开放，变成书店、展馆、餐饮和文化体验空间，历史才真正成为一种可以被感知、被消费的内容。

而且，这些空间位于成熟城区，周边本来就有居民、学校、医院和公共交通。相比在远郊再造一个全新的消费中心，更新旧空间往往能够让人们用更少的时间到达，也更容易把偶尔一次的游客消费，变成反复发生的日常消费。

增量时代，城市向外扩张，带来的是房子、汽车、家电等一轮又一轮“从无到有”的需求；

修补时代，城市向内更新，带来的则是服务、体验和日常生活“从有到优”的需求。

增量时代，我们把城市建得更大，让更多人进城；

修补时代，我们要把城市变得更好用，让更多生活在其中发生。

从这个角度来说，当下的“城市更新”浪潮，其实也可以看作是一轮属于消费经济的基础设施建设浪潮。